关于创新建设方式吸引社会投资多渠道筹措保障性住房房源的意见

各设区市建设局（建委）、发展改革委、财政局、国土资源局、规划局，福州市住房保障和房产管理局，平潭综合实验区交通与建设局、经济发展局、财政金融局、环境与国土资源局、规划局:

　　为创新建设方式，吸引社会投资，多渠道筹措保障性住房房源，加快解决城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员的住房困难，促进我省城镇居民尽快实现“住有所居”目标，根据《福建省人民政府关于保障性安居工程建设和管理的意见》（闽政〔2011〕88号）等有关规定，结合我省实际，提出如下意见。

　　一、建设方式

　　（一）采取BT模式、与商品房项目搭配建设等符合国家规定的市场化运作方式，吸引房地产、施工等企业开发建设保障性住房。

　　（二）大中型企事业单位利用自有存量土地建设公共租赁住房。大中型工业企业在依法取得的企业用地范围内配套建设公共租赁住房。

　　（三）各类企事业单位将闲置住宅房屋或者因产业结构、城市用地功能结构调整,“三旧”改造等腾出的厂房、工业用房、业务用房、商业用房等非住宅房屋，按程序经批准改建为符合标准的公共租赁住房。

　　（四）房地产开发企业在商品房开发、棚户区改造项目中配建保障性住房。

　　（五）新就业无房职工、外来务工人员集中的开发区及产业园区（以下简称“园区”），按照集约用地的原则集中建设公共租赁住房。

　　（六）鼓励其他各种社会资本投资建设保障性住房。

　　以上第（二）、（三）项中，企事业单位可以土地使用权入股等合作方式引进社会资金，依照本意见规定建设公共租赁住房并享有相应收益，但不得转让土地使用权。第（五）项中，鼓励探索园区内企业出资、园区管理机构组织代建，按照企业投资比例分配的投资模式。

　　企事业单位不得以投资建设公共租赁住房为名，变相从事房地产开发经营或改变土地使用性质。

　　二、基本要求

　　（一）纳入市、县保障性安居工程建设年度计划，实施统一监管。

　　（二）企事业单位利用存量土地或房屋新建、改建公共租赁住房的，其建设套数（间数）应达到一定规模，具体标准由市、县人民政府制定。

　　（三）项目符合城乡规划、土地利用规划。改建或利用自有存量土地建设公共租赁住房的，应依法办理土地和规划审批手续。

　　（四）项目建设应严格履行基本建设程序，建设标准符合《福建省保障性住房建设标准》、《福建省公共租赁住房建设导则（试行）》规定，并满足环保、质量、安全、卫生、日照、消防、公共配套等要求。

　　（五）保障房供应对象符合国家和省的有关规定。面向社会供应的保障房，其供应对象应符合市、县人民政府规定的准入条件。

　　（六）企事业单位利用自有土地建设公共租赁住房主要面向本单位无房职工配租，不得出售、以租代售或者变相福利分房。在满足本单位、本系统职工需求后尚有多余的，纳入当地政府公共租赁住房统筹调配，权属不变。园区内企事业单位经批准也可以利用自有土地建设公共租赁住房面向园区内其他企业出租。

　　（七）社会力量投资经营、面向社会供应的公共租赁住房建设项目整体转让，或其主要投资人转让股权的，应按约定经所在地市、县人民政府审核批准。

　　（八）除本《意见》第一条第（一）、（四）项外，社会力量投资建设保障性住房项目，应由建设单位持建设、分配、管理方案向所在地住房保障部门提出申请，并经住房保障部门组织规划、土地、发改、财政等部门联合审查符合有关规定并报经当地政府批准后方可列入当地保障性安居工程建设年度计划，享受相应的鼓励政策和措施。

　　三、分配办法

　　（一）面向社会供应的公共租赁住房等各类保障性住房，由市县住房保障部门或其实施机构组织取得相应住房保障资格的保障对象，按照有关规定选房，建设单位配合。

　　（二）企事业单位建设公共租赁住房面向本单位无房或住房困难职工配租的，应制定分配方案和使用、准入、退出、管理办法，经职工代表大会讨论通过后组织实施。分配结果报市、县住房保障部门备案。

　　（三）园区集中建设的公共租赁住房面向园区企业出租的，由开发区、产业园区管理机构根据企业申请，按照各企业的产值、缴纳利税、吸纳就业人数及无房或住房困难员工人数等提出分配方案，经公示征求园区企业意见并经市、县人民政府核准后组织实施。园区企业应制定分配方案和使用、准入、退出、管理办法，配租到人，并不得改变房屋用途。具体分配结果报园区管理机构备案。住房保障部门要加强监督。

　　四、扶持政策和优惠措施

　　（一）行政服务方面

　　1．各地要进一步探索完善社会力量参与建设保障性住房的政策措施，做到各环节有据可依，为投资权益提供切实保障；各审批部门要开通绿色通道，创新审批方式，优先、提速办理各项审批手续，提高服务效能；各地政府及相关主管部门要加强建设、分配、后续管理等各环节有关的工作衔接和协调服务，与投资方形成良好互动机制，促进投资项目的顺利实施。

　　2．建筑施工企业可以参与保障性住房建设用地的招标、拍卖、挂牌或者保障房项目建设的招商。竞得用地或项目，建设范围涉及房地产开发的，应当取得相应等级的开发企业资质。

　　3．大中型企事业单位利用除住宅用地以外的自有存量土地建设公共租赁住房，或者各类企业将产业结构或城市结构调整后腾出的厂房、工业用房、业务用房、商业用房等房屋改建为公共租赁住房的，可按规定程序调整规划用地性质。

　　4．廉租住房、公共租赁住房项目，可以按照一定比例在底层配建商业店铺，配建比例由市、县人民政府合理确定。廉租住房和面向社会供应的公共租赁住房，其配建的商业店铺按市场价公开出售出租，出售出租收入用于弥补廉租住房、公共租赁住房建设和运营成本。企业建设的面向本单位无房职工配租的公共租赁住房项目，其配建的商业店铺不得出售。

　　（二）用地政策方面

　　1．社会力量投资建设的保障性住房项目，所需用地列入年度土地供应计划；涉及新增建设用地的，所需指标在各地计划中单列。

　　2．开发区及产业园区管理机构等政府投资的公共租赁住房建设用地，可采取行政划拨方式供应。开发区、产业园区的公共租赁住房等保障性住房建设用地根据实际需求予以安排，实行应保尽保。

　　3．市、县人民政府通过“限地价、竞保障房面积”的方式公开出让土地。年度出让的新增商品住宅建设用地，按照住宅建筑面积不低于10%的比例配建公共租赁住房或者廉租住房。

　　（三）资金筹措方面

　　1．政府支持。除本《意见》第一条第（一）、（四）项外，社会力量投资建设且列入保障性安居工程年度建设计划的项目，与政府投资的保障性住房项目同等享受中央和省级公共租赁住房建设补助。市、县（区）财政部门可以依据现行有关规定，通过投资补助、贷款贴息、房租补贴等方式，支持社会力量投资建设保障性住房。具体补助标准和贴息政策，由市、县（区）政府确定。

　　2．银行贷款。金融机构应按照中国人民银行、银监会联合发布的《经济适用住房开发贷款管理办法》（银发〔2008〕13号）、《廉租住房建设贷款管理办法》（银发〔2008〕355号）、《关于做好城市和国有工矿棚户区改造金融服务工作的通知》（银发〔2010〕37号）、《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》（银发〔2011〕193号）规定提供信贷支持。

　　3．住房公积金贷款。住房公积金中心应根据中国人民银行、住房和城乡建设部下发的《利用住房公积金支持保障性住房建设试点项目贷款管理办法》（建金〔2010〕101号）要求提供信贷支持。

　　4．发行企业债券。按照国家发展和改革委员会办公厅《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》（发改办财金〔2011〕1388号），支持符合条件的保障房开发企业通过在银行间债券市场发行中期票据、保障性住房私募债或者通过发行其它企业债券募集建设资金。

　　（四）税收规费方面

　　社会力量投资建设的保障性住房项目，在开发建设及运营管理中所涉税费符合有关政策规定条件的，可以享受财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）、《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕88号）中确定的相关优惠政策及国家和省关于保障性安居工程建设的其他税费减免政策。

　　五、日常运行和监督管理

　　（一）除面向本单位职工供应的公共租赁住房以外，社会力量投资建设的保障性住房，其销售价格、租金标准按照现行规定执行，廉租住房租金实行政府定价，其他各类保障性住房的销售价格、租金标准实行政府指导价。廉租住房、公共租赁住房可以实行市场租金，政府根据承租人的家庭收入水平，对低收入、中等偏下收入住房困难家庭，分档给予租金补贴。具体办法由市、县人民政府制定。

　　（二）社会力量投资建设的保障性住房面向社会供应的，由住房保障部门会同相关职能部门和基层组织依照职责分工，严格按照有关规定实施使用管理和退出管理。其中，由企事业单位建设、面向本单位职工供应的公共租赁住房，由产权单位实施后续管理，后续管理情况定期向住房保障部门报告；由开发区、产业园区建设面向园区用工单位和园区就业人员供应的公共租赁住房，由开发区、产业园区管理机构实施后续管理，住房保障部门应加强监督指导。

　　（三）按照“谁投资、谁所有”的原则，社会力量投资建设的保障性住房，投资人依法享有的投资权益受法律保护。

　　（四）建设项目整体转让，或者主要投资人转让股权的，由转让人和受让人共同向市、县住房保障部门提出报告和转让协议，经所在地市、县人民政府审核批准后方可实施。报告及转让协议中应明确项目、股权转让后原保障性住房性质及使用、管理办法不变，土地用途和土地取得方式不变。其中，工业企业在生产生活配套设施用地范围内配套建设的公共租赁住房整体转让的，须与企业资产一并处置。

　　（五）社会力量投资建设的公共租赁住房项目，建成后只按幢办理初始登记，不办理分户产权，并在房屋权属证书上注明“公共租赁住房”字样及用地性质。房屋及土地不得分割登记、分割转让、分割抵押。对配套建设的允许出售的商业店铺，按市场价公开出售，出售时其分摊的相应面积的土地使用权，按出让方式确权给购买者。

　　（六）各级监察、审计、财政等部门要切实加强对社会力量投资建设公共租赁住房各级财政补助资金使用情况的监督检查，确保资金专款专用。对违反规定的，要严肃处理，追究责任。

　　（七）各级住房保障部门要会同有关部门依照职责分工，切实加强对社会力量投资建设的公共租赁住房分配和运行情况的监督检查，确保分配公平、运行正常。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　福建省住房和城乡建设厅

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　福建省发展和改革委员会

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 福建省财政厅

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 福建省国土资源厅

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2013年9月23日