《福建省国有土地上房屋征收评估鉴定管理办法》政策解读

　　一、修订背景

　　原办法为试行办法，自2014年5月1日施行至今已超过9年，其在施行过程中，政策环境出现诸多变化，业务实践也出现部分新问题，具体情况如下：

　　（一）政策环境发生较大变化。一是《中华人民共和国资产评估法》经2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，并于2016年12月1日实施，对评估机构、估价人员依法开展业务及法律责任作出了规范要求，相关内容应予以吸收。二是省政府对规范性文件管理提出新要求。2022年1月1日，修订后的《福建省行政规范性文件备案审查办法》正式施行，其中第十四条对规范性文件的有效期进行了规范，同时明确规范性文件冠以“试行”的，有效期自施行之日起一般不超过2年，应对原办法作出相应的调整。

　　（二）业务实践过程出现新问题。一是缺少评估鉴定前置程序的内容。根据《国有土地上房屋征收评估办法》的有关规定，评估鉴定是因申请人对评估报告复核结果有异议提出鉴定申请而进行的活动，且明确申请人应当自收到复核结果之日起10日内申请鉴定，但实践中仍有部分申请人因不了解评估、复核、鉴定的先后顺序，发生向评估专家委员会申请复核或不经复核直接申请鉴定等不符合启动鉴定程序的情况，致使自身错过申请复核、鉴定的时限，继而导致合法权益受到影响。二是部分工作原则未体现。《国有土地上房屋征收评估办法》第三条明确评估专家委员会成员应当遵循独立、客观、公正的原则开展房屋征收鉴定工作，原办法中未予体现，应当予以吸纳。关于评估鉴定抽取专家环节，原办法未体现回避原则，但在业务实践中，参与各方普遍认为应避免在所涉评估机构工作或与所涉鉴定项目存在利害关系的专家人员参与相关鉴定活动，才能更好地保障公平公正，维护申请人的合法权益。三是缺少防止滥用评估鉴定的约束手段。业务实践中，个别申请人对评估结果不满意，多次重复申请鉴定，不仅导致鉴定结论权威受损，而且反反复复的申请鉴定也影响到房屋征收项目的顺利推进，为防止评估鉴定被滥用，应当作出相应要求。

　　（三）鉴定档案管理缺少明确要求。一是档案管理未作明确规定。《中华人民共和国资产评估法》第二十九条明确规定“评估档案的保存期限不少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不少于三十年”，档案管理的重要性更加凸显，但原办法关于评估鉴定档案管理无相关规定要求，应当及时予以明确。二是归档范围需要进行明确。从调研了解情况看，评估鉴定档案保存范围偏小，普遍主要保留鉴定申请资料和鉴定结论等资料，对专家选定方式、现场查勘记录、会议评审各方意见等过程性资料保存不够全面，评估机构按照鉴定意见重新出具的评估报告更是普遍缺失，后期难以通过查阅档案资料掌握鉴定活动全貌，为完善档案管理，应当对归档资料范围等作出相关要求。

　　二、主要修订内容说明

　　（一）规范部分用词用语。一是明确申请鉴定主体的表述，将原办法“当事人”“申请人”“委托人”等称谓统一规范为“申请人”。二是明确行业表述，将原办法中“房地产价格评估”“房地产估价”等表述统一为“房地产价格评估”，但保留了房地产估价师，与上位法保持一致。

　　（二）明确申请受理条件。一是按照办法第二条关于评估鉴定活动的描述，将申请主体、申请事项不相符合的情况，列为不予受理情形。二是将超出上位法规定时限的情况，列入不予受理情形，与上位法要求保持一致。三是将已提出鉴定申请或已出具过书面鉴定意见的情况，列为不予受理情形，避免评估鉴定被滥用。四是将已签订征收补偿协议和缺乏评估鉴定所需资料的情况，列为不予受理情形。

　　（三）增加部分条款内容。一是补充前置程序表述。依据《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定，新办法第四条补充了对评估报告复核、鉴定等前置程序性内容，更方便引导申请人依法及时维护自身合法权益。二是补充鉴定工作原则。新办法明确评估专家委员会应遵循独立、客观、公正的原则组织评估鉴定活动，并明确在专家选取环节应当遵循回避原则，避免选取在所涉评估机构工作和与所涉鉴定项目存在利害关系的专家成为专家组成员，维护鉴定结果的公正性和公信力。三是增加鉴定档案管理要求。新办法明确评估专家委员会应建立国有土地上房屋征收评估鉴定档案，应当将申请人提交材料、委托合同、专家选定过程资料、专家组查勘记录、鉴定会议上各专家鉴定意见、专家委员会书面鉴定意见及其送达材料，以及所涉房地产价格评估机构后续出具的相关评估报告等评估鉴定活动全过程节点资料悉数纳入归档范围，实现全面可追溯，便于后期查阅资料了解鉴定活动全过程。

　　（四）调整部分条款内容。一是允许对出具书面鉴定意见的时限作出补充约定。《国有土地上房屋征收评估办法》明确出具书面鉴定意见的时限为10日而非工作日，但如遇春节、国庆节等法定节假日时，鉴定活动的实际工作时限会受到严重压缩，可能影响鉴定质量，为维护申请人的合法权益，新办法允许委托合同可针对类似情况作出补充约定。二是强调双方应履行约定手续。房屋征收评估鉴定涉及双方权利义务，相关内容可通过委托合同进行约定，从受理鉴定申请开始，双方就应按照委托合同履行约定手续。

　　（五）明确新办法有效期。根据规范性文件管理的规定，新办法明确自2024年1月1日起施行，有效期为5年。