《福建省物业服务招标投标管理办法》政策解读

　　一、出台背景

　　随着《中华人民共和国民法典》施行、《物业管理条例》和《福建省物业管理条例》修订，以及《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号）废止，现行有效的《福建省物业管理招标投标暂行办法》部分内容与上位法规定出现不一致的情形，且经过近20年的发展，我省物业服务招投标的情况发生较大变化，暂行办法部分内容也已滞后于实际情况，亟需加以修改。

　　为进一步规范物业服务招标投标行为，保护相关当事人的合法权益，建立质价相符的物业服务市场机制、促进物业服务市场的公平竞争，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国招标投标法》《物业管理条例》《福建省物业管理条例》等法律法规及国家、本省物业服务招投标的有关规定，在《福建省物业管理招标投标暂行办法》的基础上，参考四川等地有关物业服务招投标的现行规定，结合我省实际，研究起草了《办法》，经征求九市一区及相关处室意见、面向社会公开征求意见，修改完善后出台。

　　二、主要修订内容

　　《办法》共5章48条，主要涉及物业管理招投标活动的基本原则，各级物业管理主管部门和街道办、居（村）民委员会的职责，招标和协议选聘的范围、条件，招标公告、招标文件的内容和发布，前期物业服务招标和中标备案，物业服务企业信用评价在物业服务招投标中的应用，投标文件的内容与提交，开标、评标、中标的程序与要求及异议处理，以及工作抽查和通报制度等内容。主要修订内容如下：

　　（一）删除了涉及物业服务企业资质的相关内容

　　按照《住房城乡建设部关于废止〈物业服务企业资质管理办法〉的决定》（建设部令第39号），删除《办法》中涉及物业服务企业资质的相关内容。

　　（二）完善相关主体在物业招投标中的职责

　　一是完善省、市、县（区）各级物业管理主管部门、物业管理行业协会在物业招投标中的职责。二是增加街道办事处（乡镇人民政府）职责，主要包括负责指导本辖区内业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业的具体工作，调处相关矛盾纠纷。

　　（三）进一步明确招投标范围

　　一是增加多个物业服务区域“打包”一并进行招投标选聘物业服务企业的规定。从实践情况看，多个物业服务区域尤其是无物业服务的多个老旧住宅小区通过打包招标选聘物业服务企业，可以实现降低成本，平衡收支，有助于提升物业服务覆盖面，推动无物业服务的住宅小区实现兜底物业服务。二是增加不得投标的规定。2023年修订的《福建省物业管理条例》第八十三条第二款规定：原物业服务企业拒不退出该物业服务区域的，由县级以上地方人民政府物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款，并予以通报，两年内不得承接新的物业服务项目。根据该规定，新增在发布招标公告或者发出投标邀请书之日前两年内，投标人有被物业管理主管部门责令退出物业服务项目仍拒不退出的情形，不得参与承接新的物业服务项目投标（第十六条第二款）。

　　（四）完善招标文件内容

　　一是规定在招标文件载明“共有部分经营和公共收益分配”等内容。在住宅小区公共收益“点题整治”过程中发现，物业服务合同中没有共有部分经营和公共收益分配的约定是导致问题和争议的重要原因。为了从源头上进行规范，本次修改规定在招标文件应包括共有部分经营和公共收益分配等相关说明（第十三条）。二是增加规定招标文件应明确各类建筑的建筑面积。住宅小区一般包括住宅、商业及公建配套等各类建筑，关系到物业服务的内容、成本和对物业服务企业的能力要求，为保证参与投标物业服务企业能够准确评估、制定投标方案，本次修改规定招标文件应明确各类建筑的建筑面积（第十三条）。

　　（五）健全投标结果产生办法

　　一是增加物业服务企业信用评价结果在招投标中的应用。为强化物业服务企业信用评价结果运用，促进形成优胜劣汰的良好行业秩序，规定招标人可以在招标文件中将投标人的信用评价结果作为评分内容，合理设置评分权重，并在福建省物业服务企业信用评价系统中查询投标人的信用等级情况。二是增加评分方法有关规定。为规范评标活动，减少争议，要求招标人根据招标文件确定的评标标准和评标方法，制定综合评分表及具体评分方法；评分方法应当按照综合评分表规定的内容，采取百分制的方法，合理确定技术部分、商务部分、价格部分等各项内容的比重和分值。