福建出台最新管理办法

N海都全媒体记者 唐明亮

日前，省住建厅印发《福建省住宅小区公共收益管理办法》（以下简称《办法》），围绕当前公共收益管理工作中仍然存在的职责划分、资金管理、收益使用、公示监管、纠纷化解等方面问题，进一步厘清管理权责，规范住宅小区公共收益管理，保障业主的知情权、监督权及相关合法权益。

据了解，《办法》自2026年6月10日起施行，有效期5年。2022年9月30日省住建厅等4部门联合印发的《福建省住宅小区公共收益管理办法（试行）》同时废止。

公共收益归属全体业主

鼓励拓宽公共收益增收渠道

《办法》明确，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用住宅小区业主的共有部分所产生的公共收益归全体业主共有。

物业服务合同（包括前期物业服务合同）内容应当包括住宅小区共有部分经营管理事项，明确获取收益范围、管理方式、分配比例、账目公布、财务审计等，其中物业服务企业的经营管理费用支出应当符合有关规定。

物业服务合同未约定的住宅小区共有部分经营事项，应当经业主依法共同决定，并签订合同或者协议，作为物业服务合同的有效组成部分，向当地物业管理主管部门报备。

业主大会成立后，业主委员会应当建立公共收益管理制度，开设公共收益银行账户并设专账。经业主大会授权，业主委员会可自行经营住宅小区共有部分，也可委托物业服务企业经营；住宅小区共有部分委托物业服务企业经营的，委托经营合同期限不得超过物业服务合同中约定的合同期限；业主大会授权业主委员会经营的，合同期限不得超过业主委员会任期。未实行业主自行管理又未聘请物业服务企业的住宅小区，由临时物业管理委员会代管业主公共收益。

《办法》提出，鼓励业主委员会、物业服务企业或者其他管理人创新住宅小区运营模式，通过共建等方式，引入各方资金资源，依法依规活化、盘活、利用小区公共空间及共用设施设备，拓展公共收益增收渠道。鼓励将“业主委员会管理的公共收益收入、支出由居（村）民委员会监督指导的管理制度”写入管理规约、业主大会议事规则，并制定公共收益财务监管制度。

公共收益收支需定期公示

内部须完整包含4大部分

如何让公共收益更透明？《办法》明确，物业服务企业或者业主委员会应当按照规定，定期公示住宅小区公共收益收支情况。公示内容必须完整包含公共收益收入情况、公共收益分配情况、业主大会分成部分公共收益支出情况、结余转存与专户管理情况四个部分。业主有权查询与公共收益相关的收支明细、合同或者协议等材料。

在公示时限上，《办法》提出，物业服务企业、业主委员会（临时物业管理委员会）签订公共收益经营管理合同或者协议的，应当在签订之日起7日内，在住宅小区公告栏公示，公示期不少于30日。物业服务企业、业主委员会（临时物业管理委员会）应当在每季度首月月底前，将上一季度的公共收益收入以及使用情况在住宅小区公告栏、楼道、电梯等醒目位置公示，公示日期不少于30日，并在省住建厅开发的住宅小区公共收益信息管理系统上公示。

若业主对公共收益公示有异议的，物业服务企业、业主委员会（临时物业管理委员会）应当自受理异议申请之日起5日内接受业主查询。

业主大会成立之日起30日内，物业服务企业应当向业主委员会移交公共收益及其经营收支账目，业主委员会有异议的，可委托有资质的第三方审计机构进行审计。物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、水电公摊费等为由拒绝移交。

《办法》还明确，推行差异化审计标准，精准减负、严控风险。年度公共收益5万元以下且公示无异议的可不开展审计，年度公共收益5万元（含本数）以上的每年开展一次审计；审计费用可从公共收益中列支。

鼓励设施完好、资金充裕的小区

可将部分公共收益向业主分配

公共收益如何使用更规范？《办法》提出，前期物业服务期间，物业服务企业应当将公共收益以住宅小区物业服务区域为单位，单独开设公共收益银行专户并设专账，专门用于存储小区公共收益，其他资金不得混入。业主大会成立后，业主委员会应当建立公共收益管理制度，开设公共收益银行账户并设专账，符合条件的可按规定申请资金划转。值得注意的是，《办法》新增划转前谈话提醒机制，由所在地区物业管理主管部门或者住宅专项维修资金管理机构向业主委员会开展谈话提醒，告知公示、审计、廉政等管理要求，强化事前监管。

在资金使用方面，前期物业服务期间，公共收益未存入住宅专项维修资金专户前，需要使用公共收益对共有部分进行维修、更新和改造的，应当就公共收益使用、管理等事项征求业主意见，并形成业主共同决定后实施。

业主大会成立后，住宅小区共有部分的经营、收益的使用和分配应当经过业主大会同意，并在物业服务合同或者管理规约中作出约定。

经业主大会决定，业主委员会账户的公共收益可以用于维修、更新和改造住宅小区电梯、照明、消防设施、绿地、道路、屋顶、外墙等共有部分以及业主委员会工作经费、业主委员会委员培训等公共开支，也可以用于抵扣业主的物业服务费用、水电公摊费用、开展房屋保险和体检、委托公共空间活化及其运营活动的策划设计等费用以及业主大会决定的其他事项支出。

投入使用时间较短或者共用设施设备完好、公共收益结余较多的住宅小区，在依法征得业主同意后，可以将部分公共收益向业主分配。

《办法》指出，业主大会可在管理规约中或者临时物业管理委员会可依法征得业主同意后，采取一次性授权的方式，分别明确业主委员会或者物业服务企业使用公共收益的情形、条件、额度和程序。

业主委员会根据业主大会授权决定公共收益支出的，应当及时向小区所在地居（村）民委员会、社区（村）党组织报告。

鼓励业主委员会（临时物业管理委员会）或者物业服务企业制定住宅小区公共收益年度使用计划，经业主依法表决同意后按计划实施。

街道办应配备纠纷处理专员

支持基层成立物业纠纷调解工作室

公共收益管理监督如何分工？《办法》明确，县（市、区）人民政府物业管理主管部门负责组织实施公共收益管理政策，指导街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会加强对公共收益政策执行情况的日常监管。街道办事处（乡镇人民政府）负责督促物业服务企业、业主委员会（临时物业管理委员会）规范公共收益管理行为，调处公共收益纠纷。物业管理行业协会应当加强行业自律，引导物业服务企业规范公共收益经营管理行为，推动行业健康有序发展。

物业服务企业不按规定公布、公示共有部分经营收支情况，或者物业服务合同终止时拒不移交公共收益收支账目的，建设单位、物业服务企业侵占、损坏住宅小区共有部分的，县级以上地方人民政府物业管理主管部门应当责令限期改正；逾期不改正的，依照有关法律法规的规定予以处罚。

业主委员会任期届满，未按照规定进行公共收益收支情况公示、清查、审计、移交的，街道办事处（乡镇人民政府）应当开展调查核实，查证属实的，责令业主委员会限期改正；业主委员会拒不改正的，街道办事处（乡镇人民政府）应当将相关证据移交至县（市、区）人民政府物业管理主管部门，由县（市、区）人民政府物业管理主管部门会同有关部门依法予以查处，并向全体业主公告。

业主委员会（临时物业管理委员会）委员、自行管理住宅小区的执行机构、代理记账机构有挪用、侵占公共收益或者其他违法违规行为的，依照《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《福建省物业管理条例》等相关法律、法规处理。

《办法》还要求，各地应建立以街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会为主的公共收益等物业服务纠纷便捷处理机制。

街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会应当建立公共收益相关物业管理投诉受理制度，对公共收益管理活动中的投诉，及时进行调查处理。街道办事处（乡镇人民政府）应当配备负责纠纷调查处理的专（兼）职工作人员；支持基层人民调解委员会成立物业纠纷调解工作室，聘请相关领域专业人员，专门调解公共收益等物业服务纠纷。