专家解读省委城市工作会议精神 | 老旧小区自主更新，筑就美好生活

吴哲伟

　　近日，省委召开城市工作会议，就城市高质量发展与内涵式发展作出全面部署。会议为深入贯彻中央关于建设现代化人民城市的宏伟目标提供了关键抓手，也为开创具有福建特色的城市发展新局面指明了实践路径。

　　城市更新是建设现代化人民城市的核心环节，城镇老旧小区改造是城市更新的重要组成部分。在房地产市场向存量时代转型的趋势下，老旧小区改造已成为稳定住房市场、有效扩大内需、实现“住有所居”向“住有宜居”跨越的关键载体，是提升人民群众获得感与幸福感的重大举措。

　　过去，老旧小区改造主要依赖政府直接投资，侧重于市政设施、公共服务配套和建筑公共部位的改造提升。然而，市场化更新的潜力仍有巨大释放空间。创新老旧小区更新机制，实施以居民意愿为基础的“自主更新”，不仅有助于减轻财政负担，更能使住房市场的供需匹配更为科学，使更新行为更具可持续性，最终回归住房“宜居”的本质属性。

　　明确改造目标，提升小区品质。中央城市工作会议明确提出，要建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。小区作为城市的基本单元，一头连着城市发展，一头系着千家万户。新时代的小区，不仅应满足基本居住需求，更应实现居民“住得好、住得安全、住得便利”的向往。同时，应积极推进绿色低碳改造，为城市可持续发展筑牢根基。针对老旧小区基础配套薄弱、空间受限、安全隐患突出等问题，应借助数字化手段，以智慧治理链接社会治理，积极发展智慧物业、智慧养老、智慧托育等服务，切实提升居住便利性与舒适度。从可持续发展角度，应大力推进绿色低碳改造与安全耐久性提升，积极回应居民在消防、节能、绿化、适老适幼等方面的迫切需求，让老旧小区更新既改出“面子”，更夯实“里子”。

　　激发实施主体活力，推进多元共治。老旧小区更新应是居民的主动选择，而非被动接受。实施主体应从“政府主导”转向“政府引导”，从“政府投入”转向“市场运作”，从“居民缺位”转向“居民参与”，唯有如此，更新工作才能可持续、有效率。从“大拆大建”到“自主更新”与“原拆原建”，必须构建 “政府引导、市场运作、社会参与”的多元共治格局，对危旧房屋实施整治、改善、重建、活化与提升的有机更新。一是完善居民协商机制，精准识别居民需求，引导居民自觉参与小区治理，主动提出更新诉求；二是引入社会专业力量，充分发挥其在投资、规划、建设、运营等方面的综合能力，一体化推进更新实施；三是加强政府监管与引导，针对居民关切的资金安全、工程质量和运营品质等问题，实施全过程针对性监管，切实防范各类风险。

　　正确认识痛点堵点，精准把握政策的着力点。当前，老旧小区自主更新仍以“原拆原建”为主要探索模式，且尚未广泛推广。从各地实践看，主要面临以下制约：一是居民共识形成难。一栋楼数十户居民，达成100%同意率难度极大，仅靠居民或业委会协调往往力不从心。二是资金成本压力大。拆除重建费用通常需居民自筹，动辄数十万元的资金对许多家庭是不小负担，加之长达3～5年的建设周期与期间产生的安置费用，更令不少居民望而却步。三是产权政策不明确。原拆原建后产权年限如何计算，国家层面尚未出台明确依据，影响居民长期预期。四是市场主体动力不足。拆除重建涉及规划、报批、建设等复杂环节，居民缺乏专业能力，而原开发商因无法获得新增可售面积，往往缺乏参与动力。五是地区差异显著。各地房地产市场价值与居民支付能力不同，导致更新动力冷热不均。这些问题必须得到正视与重视，方能推动自主更新行稳致远。

　　坚持因地制宜，创新政策疏通堵点。各地情况千差万别，他处经验可资借鉴，但回归福建实际，仍需深入探索、大胆创新。一方面，自主更新不宜“一刀切”。在房屋增值预期明显的区域，“原拆原建”意愿较强；而在价值洼地，成本压力易使居民踌躇。因此，除原拆原建外，可探索“市场主体整体收购”或“部分重建+部分收购”等混合模式，以化解协调难、成本高的问题。另一方面，应在规划、容积率、产权、审批等方面加强制度创新。各地应统筹全局，出台差异化政策，完善适应城市更新的工程建设管理制度。例如：优化从立项到结算的全链条审批流程；对具有积极外部性的更新项目给予容积率奖励；在资金方面，积极引入国有资本和金融机构，创新融资产品，探索“以未来产权预期质押”等长期低息贷款模式，缓解居民资金压力。在参与机制上，除居民自发组织外，应鼓励央企、国企发挥“链条化、集成化”优势参与实施，通过容积率激励、运营收益分享等市场化方式，引导其承担公益性、战略性更新项目，系统性解决居民专业能力不足的问题。

　　人民城市人民建，人民城市为人民。踏上新征程，老旧小区自主更新必将成为建设人民城市的重要抓手。一个共建共治共享的城市建设新格局正在形成，人民群众的幸福感、获得感将持续提升，具有福建特色的城市高质量发展新局面必将全面实现。