物业服务改革创新典型经验 | 泉州市华丰社区：“拆墙并院”推动老旧小区物业改革创新

编者按

为认真贯彻落实习近平总书记上海考察重要讲话精神，探索社区党组织领导下居委会、业委会、物业服务企业协同运行新模式，牢固树立和践行正确政绩观，坚持“小物业大民生”理念，用心化解物业领域群众急难愁盼，推进物业服务领域改革创新，推动小区治理从“有物业”向“好物业、优服务”转型，省住建厅分批刊发各地物业治理典型经验做法，为全省物业规范化治理提供有益借鉴。

泉州市华丰社区辖区原有20个老旧小区，长期深陷物业失管治理困境，普遍存在“无人管、老破小、碎片化”三重突出矛盾。社区紧抓老旧小区改造政策机遇，以“拆墙并院”为核心抓手整合空间资源，坚持党建引领规范物业服务运营，推动辖区物业服务实现从无到有、从有到优的转变。

1.三大难题，制约老旧小区物业进驻

一是无人管。单个院落规模小、收费基数低，专业物业企业普遍不愿进驻，门岗安保、设施维保、秩序管理全面缺失。服务缺位进一步拉低居民缴费积极性，物业费收缴率常年不足30%，物业入驻即亏损、频繁撤场，形成“规模小—物业难进—服务差—缴费低”的恶性循环。

二是老破小。辖区小区产权主体高度多元，涵盖多家单位自管公房、早期商品房以及无人牵头的自管楼栋，权责边界模糊。楼宇建成年代久远、老化破损严重，外墙脱落、管线失修等安全隐患频发，却因产权分散难以统筹资金、落实整改责任。

三是碎片化。院落之间围墙林立、各自封闭，最小的院落仅十户居民。安全隐患与生活不便交织，消防通道多处被围墙、违停车辆堵塞，消防车难以通行；雨污管网淤堵老化，架空缆线纵横交错，漏电、火灾隐患突出。生活便利度低，院落封闭割裂通行路网，居民短途出行、外卖配送耗时大幅增加，片区200余辆登记车辆仅配80个合规车位，停车缺口超六成，抢车位纠纷频发。

改造前的华丰社区

2.空间重塑，以“拆墙并院”推进物业准入

社区抢抓老旧小区改造政策窗口期，主动对接市区住建主管部门，争取政策、资金与专业支持，坚持硬件改造与长效物业一体谋划、同步推进，从无到有突破失管困境。确立“拆墙并院”核心路径，通过打破院墙壁垒、整合零散院落，以规模效应降低运营成本，为专业物业进驻创造基础条件。

工作推进坚持先示范后引领、先易后难，制定“试点先行、以点带面、连片推开”的清晰线路图，先选取口岸办宿舍作为示范段率先拆墙改造，做出可见可感的成效、积累可复制经验后，再逐步向周边院落推广，用实实在在的变化打消群众顾虑。最终将20个零散院落整合为6大片区统一管理，同步完善公共空间、补齐设施短板，为后续物业进驻、服务落地筑牢了空间基础。

泉秀新村大门改造前

泉秀新村大门改造后

3.党建引领，构建规范优质物业服务体系

社区深耕党建引领基层治理模式，搭建“社区党委—小区党支部—楼栋长/党员示范户”三级治理网络，配齐片区片长、楼栋长，组建多支志愿服务队伍，推动治理力量下沉。健全物业全流程监管机制，民主选聘专业物业及家政团队，实行“居民点单、中心派单、机构接单、群众验单”闭环服务，配备“红管家”跟进诉求处置。依托主管部门专业指导，常态化开展服务质量整治，建立季度考评机制，规范“两牌三栏”公示和公共收益季度公开，保障居民监督权益。物业企业细化服务标准，实行15分钟响应、限时办结机制，推出错峰停车、设施免费检修等便民服务，在亲民收费基础上提质增效，重塑口碑。

4.融合治理，放大物业改革效能

社区整合多方资源，构建长效共治体系。通过争取上级专项资金、居民自愿募捐的多元筹资模式，保障改造及物业运营资金稳定，全程公开资金使用情况，凝聚共治信任。深度盘活公共空间，累计释放公共空间超1000平方米，新增车位120余个，打通堵塞多年的消防通道，规整缆线、翻新管网、优化路网，居民短途出行时从15分钟压缩至3分钟，外卖配送单均时长缩短5分钟。同时建立三级纠纷调解机制，依托志愿调解队伍、社区调解室闭环处置邻里、物业纠纷，累计化解各类矛盾投诉95件。推行“网格吹哨、部门报到”机制，联动公安、城管、消防等执法力量，靶向整治小区治理顽疾。聚焦“一老一小”需求，打造共享厨房、日间照料中心、四点半课堂等便民场景，叠加多元便民服务，建成15分钟便民生活圈。

改造后的社区活动空间

如今，华丰社区物业费收缴率从不足30%提升至90%以上，民情事项办结率100%，小区投诉量下降90%，群众满意度提升12.5个百分点、达83.1%，昔日居住“价值洼地”成功变身“宜居高地”，形成可复制、可推广的老旧小区物业改革治理样本。