关于推动《福建省物业管理条例》修改的建议

　　提案编号：20211084

　　背景、问题和分析

　　目前，《福建省物业管理条例》第三十三条和第三十四条部分规定，增加了建设单位经营成本、办事难度，甚至有可能无法办理备案手续。省住房和城乡建设厅与省工商行政管理局联合监制的《商品房买卖合同》(2007版)将《前期物业服务合同》列入《商品房买卖合同》附件，就是一个例子，主要问题分析如下: 一、根据《福建省物业管理条例》第三十三条规定，前期物业是由建设单位选择并签订物业管理合同。

　　1、购房人在购买房产前，建设单位就已经告知物业管理事项。而且在签订购房合同时，还应该签订一个《临时管理规约》，《临时管理规约》中规定了业主在前期入住期间，应当遵守建设单位与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》。所以购房人可以拒绝签订《前期物业服务合同》，造成《商品房买卖合同》备案困难。

　　2、当建设单位根据商品房预售方案签订的《前期物业服务合同》送至主管部门备案时，经常出现主管部门要求将已入住的前期物业管理捆绑一起办理备案手续，办理备案前还要求先做双过半投票。如果前期业主多数不同意聘请物业服务企业，又没有法律规定业主一定要聘请物业服务企业，就很可能无法取得双过半的赞成票，也就很可能无法办理备案手续。

　　二、在建设单位取得预售证时，建设工程正在施工建设中，仍处于施工单位管理下。一般情况下，物业服务企业不具备有专业资格人员去管理建设中的施工工程，建设单位也不愿意支付额外的物业管理费用。

　　三、根据《福建省物业管理条例》第三十四条规定，《前期物业服务合同》可以顺延，但没有说明如何顺延，也没有说明是否可以更换物业服务企业，更没有说明如何更换。造成建设单位无法变更《前期物业服务合同》。

　　四、主管部门掌握物业服务企业、业主等资料，也清楚了解已备案的《前期物业服务合同》的物业服务收费标准，有利于监督建设单位签订《前期物业服务合同》，以免物业服务收费偏低无企业愿意承接，物业服务收费偏高损害业主权益。没有明确规定无物业服务企业愿意承接的建设工程的备案办法，建设单位无法可依，很难办理备案手续。

　　建 议

　　为此建议:对《福建省物业管理条例》第三十三条和第三十四条部分规定作出适当修改和完善。

　　1、不将《前期物业服务合同》列入《商品房买卖合同》附件。

　　2、将"新建物业出售前"，改为"新建物业交房前"，并在"建设单位应当按照国家和本省有关规定选聘前期物业服务企业"之前，加上"建设单位按照商品房预售方案制作《前期物业服务合同》内容"。

　　3、《前期物业服务合同》可以顺延，加上"也可以更换物业服务企业"。

　　4、《前期物业服务合同》应在主管部门监督下进行招投标。无人投标的，应由主管部门根据实际情况协助建设单位办理备案手续。